據(jù)?？怂埂erkeleyside 新聞網(wǎng)綜合報(bào)道，繼去年春季達(dá)成的全國性集體訴訟和解后，房地產(chǎn)傭金支付方式變化于 8 月 17 日迎來重大變化。美國房地產(chǎn)行業(yè)的變革會對賣房或買房的人有什么影響？一起來看看！
一、變革要點(diǎn)
傭金支付責(zé)任轉(zhuǎn)移：過去，賣房者成交后通常要支付買方和賣方傭金，買方無需向中介支付費(fèi)用。如今，買方有可能需自己支付傭金，傳統(tǒng)報(bào)酬制度發(fā)生改變。
購房流程新規(guī)定：所有購房者必須先與經(jīng)紀(jì)人簽訂合同，經(jīng)紀(jì)人才能帶其看房。
MLS 規(guī)則調(diào)整：賣方代理必須停止在房地產(chǎn)上市數(shù)據(jù)庫（MLS）中發(fā)布買方傭金報(bào)價(jià)，補(bǔ)償提議可繼續(xù)但不能在上市服務(wù)中公布。
二、3 月和解協(xié)議回顧
2023 年 10 月，陪審團(tuán)裁定全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）和一些大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司因合謀抬高房地產(chǎn)傭金應(yīng)承擔(dān)超 50 億美元賠償金。2024 年 3 月，該協(xié)會宣布和解協(xié)議，將向原告支付超 4 億美元。扣除律師費(fèi)后，2100 萬房主每人可能僅收到 13 美元。此次變革最重要的是支付經(jīng)紀(jì)人傭金方式的差異，雖給人地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用將降低的印象，但實(shí)際上買方經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬責(zé)任從賣方轉(zhuǎn)移到了買方。
三、代理費(fèi)支付方式
部分賣家可能仍提出支付買方代理人費(fèi)用以吸引更多報(bào)價(jià)，但可能與買家代理協(xié)議中商定的百分比不同，若賣家報(bào)價(jià)低，買家需支付差額；若賣家報(bào)價(jià)高，代理人只能收協(xié)議金額，多余部分歸賣家。
買家可在托管結(jié)束時(shí)支付代理費(fèi)及其他成交費(fèi)用，有額外現(xiàn)金的買家有利，無現(xiàn)金者可計(jì)入抵押貸款金額，但可能需購買私人抵押貸款保險(xiǎn)推高每月還款成本。
買方可要求賣方支付買方代理費(fèi)作為購買要約一部分，但面臨賣家可能接受無需支付買方代理費(fèi)的報(bào)價(jià)的挑戰(zhàn)。
四、對賣家的影響
賣家可與經(jīng)紀(jì)人共同決定協(xié)議到期時(shí)間，可簽短期協(xié)議甚至針對特定房產(chǎn)簽協(xié)議。過去賣家需支付 5% 到 6% 傭金由雙方經(jīng)紀(jì)平分，如今強(qiáng)制傭金制度取消，買家傭金和賣家傭金各自獨(dú)立協(xié)商。外界認(rèn)為新制度雖不能立即降低傭金，但將促進(jìn)市場競爭，降低房屋買賣成本和房價(jià)。同時(shí)，打破多項(xiàng)美國房市長期壟斷規(guī)定，如禁止在 MLS 中包含經(jīng)紀(jì)人傭金信息等，可能使更多經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)向其他渠道發(fā)布房源信息打破壟斷。然而，也有人認(rèn)為傭金制度改變短期內(nèi)可能不利好房市，因買家購買能力可能降低，潛在買家減少對賣家也不一定是好事。
五、買家應(yīng)對之策
在新形勢下，買家自行代理可能導(dǎo)致銷售失敗，因賣方可能選擇有經(jīng)驗(yàn)經(jīng)紀(jì)人的報(bào)價(jià)。買家可聘請律師處理披露文件和購買協(xié)議，但律師無法提供諸多復(fù)雜細(xì)節(jié)及建立與當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人社區(qū)的關(guān)系。建議買家與經(jīng)驗(yàn)豐富、有執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人合作，優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人可幫助評估財(cái)務(wù)狀況、介紹抵押貸款經(jīng)紀(jì)人、定位房產(chǎn)、提供改造建議、推薦供應(yīng)商及代表談判等，深入了解買家需求大大增加成功購房機(jī)會。
總的來講，盡管新規(guī)可能帶來一些挑戰(zhàn)，但它也促進(jìn)了市場的透明度和公平性。不管是買家還是賣家，只要做好充分的準(zhǔn)備和調(diào)查，您完全可以在新的市場環(huán)境中最大限度地實(shí)現(xiàn)您的地產(chǎn)交易目標(biāo)。