“我的房子究竟值多少錢？”
將待售房屋信息發(fā)布在網(wǎng)上之前，一個(gè)重要步驟就是確定房屋的定價(jià)。
一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能夠使用多種不同的工具和策略，橫向和縱向地比較市場(chǎng)，并綜合房主的意見，在掛牌前計(jì)算出待售房源的最佳定價(jià)。
今天我們就為大家總結(jié)了估價(jià)的幾種方式，可以更好地幫助大家了解美國(guó)房屋定價(jià)策略。
對(duì)于買房的朋友來說，了解房屋價(jià)格如何確定，對(duì)于制定自己的買房策略也非常有意義。
房屋定價(jià)方法|比較市場(chǎng)分析（CMA）
比較市場(chǎng)分析（Comparative market analysis，簡(jiǎn)稱CMA）是通過比較相似/鄰近房源，來判定房屋價(jià)值的分析方式。具體方法是在待售房源附近方圓一英里內(nèi)，取三到五個(gè)最近售出的類似房產(chǎn)作為可比物（comps），進(jìn)行估值參照。
對(duì)房源本身，CMA主要考慮臥室/浴室的數(shù)量、面積、樓層數(shù)、家居風(fēng)格、占地大小等可比因素。對(duì)地理位置，CMA則主要考慮社區(qū)、便利設(shè)施、教育資源、安全問題（如犯罪率）、宜居情況（如噪音投訴）等方面。
在分析可比物（相似/鄰近房源）時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)盡量使可比物接近待售房產(chǎn)。比如，可比物比待售房源多一個(gè)游泳池，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人便會(huì)從可比物的成交價(jià)中減去游泳池的價(jià)值，從而為待售房源計(jì)算出最恰當(dāng)?shù)墓乐怠?/span>
此外，與個(gè)人房主相比，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人擁有更多最近出售的房產(chǎn)信息，這也能為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供更適合目前市場(chǎng)的信息。
房屋定價(jià)方法|過去房?jī)r(jià)評(píng)估
過去房?jī)r(jià)評(píng)估（Past appraisals）指的是參考待售房源以往曾獲得的估價(jià)。在過去房?jī)r(jià)評(píng)估中，房主和房屋成交歷史是影響房屋價(jià)值的重要因素。
例如，待售房過去曾以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售，可能是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的賣房急著搬走，或者待售房與該地區(qū)的其他房屋相比顯得年久失修。
同理，待售房過去曾以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售，也可能是因?yàn)榉恐魇謵圩o(hù)，房屋狀況良好、設(shè)備齊全，或是售房時(shí)軟裝十分驚艷。
需要注意的是，在市場(chǎng)發(fā)生巨大變化的時(shí)期，往期房?jī)r(jià)的評(píng)估可能會(huì)滯后于最新的市場(chǎng)變動(dòng)，導(dǎo)致評(píng)估產(chǎn)生偏差。
房屋定價(jià)方法|房屋估價(jià)工具
許多公司和銀行都提供房屋估價(jià)工具，房主可以輸入房屋地址，回答一些有關(guān)房屋狀況的問題，然后線上估算房屋的價(jià)值。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也會(huì)使用這些工具作為參考數(shù)據(jù)的一部分。雖然從工具中得到的估價(jià)并非最終定價(jià)，但這些不同的估價(jià)工具和方法可以讓房主對(duì)房屋價(jià)值更有了解，使賣房過程更順利。
房屋定價(jià)方法|其他影響因素
學(xué)校
根據(jù)全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，23%的買家在選擇房屋所在社區(qū)時(shí)會(huì)考慮學(xué)區(qū)的質(zhì)量。一個(gè)好學(xué)區(qū)常常帶有這些特征：維持高學(xué)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、提供一系列課外活動(dòng)、學(xué)生具有高出勤率和畢業(yè)率、師生比例較低等。
理想學(xué)區(qū)的待售房常常伴隨著更高的財(cái)產(chǎn)稅，但這種溢價(jià)也很有可能會(huì)因?yàn)樵撋鐓^(qū)提供的其他便利設(shè)施而抵消。
地段
地段是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。在其他所有條件都相似的情況下，地段的好壞將會(huì)對(duì)房屋最終估價(jià)產(chǎn)生很大影響。
是否靠近便利設(shè)施，周邊是否有公園、Hiking Trails、娛樂設(shè)施、自然景觀等……這些因素都會(huì)在不同程度上影響最終的房屋估值。
例如，臨近水域的社區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)中備受追捧，價(jià)值比沒有水域的同類社區(qū)高出近60%。
未來擴(kuò)展
有些社區(qū)擴(kuò)張有利于增加房屋價(jià)值，有些則會(huì)降低房屋價(jià)值，需要具體評(píng)估。比如，商業(yè)區(qū)繁華便民，但可能會(huì)增加社區(qū)噪音，或給街道衛(wèi)生帶來挑戰(zhàn)；同理，新建道路方便通行，但也可能會(huì)增加車流量，從而導(dǎo)致噪音或安全隱患等。
總的來說，社區(qū)的更新和振興，有利于提升房屋價(jià)值。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助房主估價(jià)時(shí)，常常會(huì)著眼于社區(qū)的未來發(fā)展。
歸根結(jié)底，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以對(duì)房屋的估價(jià)做出最好的計(jì)算，但實(shí)際售價(jià)依然很大程度上取決于當(dāng)前市場(chǎng)形式和買家的購(gòu)買意愿。