很多小伙伴在美國?買房子不會用全現(xiàn)金，為了減輕壓力，反而會選擇貸款來買房。Mortgage中文就是我們常提到的“按揭貸款”，是房屋抵押貸款的一種形式。
美國的房貸有分成很多種，經(jīng)常使用的是以利率rate來分類，可分為固定利率和可調(diào)整利率。不管是依照什么標(biāo)準(zhǔn)去分類，每一種房貸申請都有不同的條件和規(guī)定，小伙伴們可依照符合自己條件和可負(fù)擔(dān)的房貸去做選擇。
今天這篇我們主要就來看看美國房貸種類分別有哪些。
美國貸款從利率上分有2種分為固定利率Fixed Rate Mortgage和浮動利率Adjustable Rate Mortgage。
固定利率
固定利率一般又分15年或者30年貸款，15年每月還款金額比30年高，付的利息總額較之30年少；30年期貸款每月還款金額比15年少，付的利息總額比15年多。
固定利率在還款期間內(nèi)利率是固定不變的，也就是說每個(gè)月還款的金額都是固定的。這種房貸方式會讓人覺得非常安心，不需要擔(dān)心還款金額忽大忽小。申請人也需要擁有良好穩(wěn)定的歷史信用紀(jì)錄。固定利率貸款一般適用于準(zhǔn)備長期居住或持有該房產(chǎn)的人。
浮動利率
浮動利率一般來講有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM。是指前5年或者7年內(nèi)，利率固定，過后每年利率浮動。這種貸款主要適用于短期5年或者7年內(nèi)賣掉房子或者能把貸款付清的人。
過了固定的期限后，后面每一年的利率調(diào)整取決于當(dāng)年市場利率的總體變化。還款期間內(nèi)利率會隨著環(huán)境、市場等因素改變，也就是說每月還款金額不固定。不過可以放心的是，利率的浮動是有上限的，所以這類型的房貸適合短期擁有房產(chǎn)的人，因?yàn)槎唐诶实?，還完金額就低。申請人也需要擁有良好穩(wěn)定的歷史信用紀(jì)錄。?
通常情況下，ARM的起始利率較低，可以借款額度更高，對首次購房者具有吸引力。但是，隨著利率的可能上升，增加的月供可能導(dǎo)致償還壓力增大。
什么情況建議考慮固定利率？當(dāng)利率偏低的時(shí)候。如果利率在一段時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定接近歷史低點(diǎn)，且打算長期持有房屋，不計(jì)劃重新貸款，就可以選擇固定利率，這樣更穩(wěn)定。
什么情況建議考慮可調(diào)利率？當(dāng)利率偏高的時(shí)候。若利率處于歷史高位的時(shí)候建議選擇可調(diào)利率?；蛘哔I家僅打算持有房屋少于五年，打算很快出售，那就選擇可調(diào)利率，因?yàn)槔收{(diào)整前房子就被售賣掉了?；蛘哂?jì)劃幾年內(nèi)重新貸款，Refinance相當(dāng)于重新修改一次自己的貸款方案、利率、月供、還款年限等。既然五年之內(nèi)肯定要做Refinance，就可以選擇可調(diào)利率，因?yàn)橘J款利率相對較低。
準(zhǔn)備貸款近期不要做的事！不要在貸款過程中更換工作 如果工作信息變更，貸款銀行會在審核過程中對未來還款的可能性提出質(zhì)疑，工作變得不穩(wěn)定，增加貸款的審批難度，影響最終的過戶時(shí)間。
不要在貸款過程中辭職或離職和更換工作的道理是一樣的。大部分貸款銀行Funding前都會再次與雇主聯(lián)系核實(shí)工作信息，所以Funding前需要貸款人還是保留原有工作。
不要貸款過程前或貸款中申請信用卡！因?yàn)殂y行審批信用卡前，都會對申請人的信用情況進(jìn)行Hard Pull。這樣會對目前的信用分?jǐn)?shù)造成一定影響，進(jìn)而影響貸款利率。
不要在申請貸款期間買新車
即使貸款行已經(jīng)有了申請人的信用報(bào)告，但還是會在放款之前查看是否有新的債務(wù)，并重新計(jì)算負(fù)債率。如果申請人用現(xiàn)金買車，他們會確認(rèn)是否還有足夠的現(xiàn)金來完成購房交易。
不要在資產(chǎn)賬戶間頻繁轉(zhuǎn)錢不管是從現(xiàn)金賬號轉(zhuǎn)入儲蓄賬戶，還是從股票賬號轉(zhuǎn)到現(xiàn)金賬號，都需要解釋原因和提供轉(zhuǎn)賬記錄。
不要存入工資以外的大筆存款在這點(diǎn)上監(jiān)管比較嚴(yán)格，貸款行將要求對任何大筆存款進(jìn)行充分的解釋和文件追蹤，會使整個(gè)過程變得更為復(fù)雜。
不要同時(shí)進(jìn)行多個(gè)貸款交易如果有同時(shí)申請房屋Home Equity Line貸款，或購買出租房或度假房的，貸款行要求知道新交易的所有細(xì)節(jié)以確定申請人是否仍然符合貸款條件。如果貸款人在同一財(cái)產(chǎn)上申請多個(gè)貸款，貸款方會停止處理你的貸款，直到取消其它貸款申請。
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影響貸款批準(zhǔn)的4個(gè)因素信用分?jǐn)?shù)FICO Score：信用分的高低對借款人的貸款利率有決定性的影響。如果不是低收入者，大部分的住房貸款Conventional loan，信用分?jǐn)?shù)需要至少640分以上。信用分?jǐn)?shù)也直接影響你的貸款利率，通常來講信用分?jǐn)?shù)在700分以上，就能獲得比較優(yōu)惠的利率；如果信用分?jǐn)?shù)在760分以上，則有機(jī)會獲得最優(yōu)惠的利率。而且信用分不是一成不變的，它會隨借款人的借債還債情況而浮動。
工作經(jīng)歷、收入歷史：借款人一般要有兩年的工作經(jīng)歷才能符合貸款要求：工作經(jīng)歷可以是公司雇傭W2，或者是自雇1099。公司雇員要有工資單，W2，稅表；自雇要有公司的損益表和稅表等。
在申請貸款的半年內(nèi)，最好不要辭職或是頻繁更換公司。因?yàn)樯暾垥r(shí)需要提供近兩年的報(bào)稅單，兩年W2收入表格以及最近一個(gè)月的工資單。
負(fù)債收入比例DTI：負(fù)債收入反應(yīng)了借款人的債務(wù)償還能力，也是貸款公司放款的安全指標(biāo)。
負(fù)債收入比指的是貸款人每月收入和債務(wù)（信用卡，車貸，學(xué)生貸款，其他債務(wù)等等）的一個(gè)比例。如果你的債務(wù)占比越高，那么貸款公司的風(fēng)險(xiǎn)越大。當(dāng)你的債務(wù)占比超過45%的時(shí)候，貸款很有可能會被拒絕。通常情況下你每月的負(fù)債支出不能超過收入的50%，需要注意的是房屋地稅、物業(yè)費(fèi)等也會歸入負(fù)債總額中。
貸款額和房屋市價(jià)比例LTV：LTV的高低對借款人能拿到的貸款利率有很大影響。大部分華人都選擇20%或以上的首付款，這樣LTV只有80%，不用付貸款保險(xiǎn)。如果LTV大過80%，借款人就要付每月幾百元的貸款保險(xiǎn)。
這個(gè)保險(xiǎn)要一直交到還款部分加上當(dāng)初的首付合計(jì)在一起達(dá)到了20%，就可以向銀行申請取消這個(gè)保險(xiǎn)。如果還款達(dá)到22%，保險(xiǎn)就會自動被取消。