第一步：【選址】
1．選哪個(gè)區(qū)
以Victoria維多利亞州為例，從Melbourne墨爾本市中心商業(yè)繁華，向東延伸，boxhill、Ringwood、Lilydale沿鐵路線，火車站附近，通往市區(qū)方便。當(dāng)然還有其他沿線。另外結(jié)合各個(gè)家庭的需求不同，考慮工作地點(diǎn)、學(xué)區(qū)、chinese區(qū)、醫(yī)院、大學(xué)所在地等因素。離火車站近，出行方便，但治安會(huì)有一定的不利因素。學(xué)區(qū)房， 在www.myschool.edu.au可以查學(xué)校的排名。
2．如何找信息
在www.realestate.com.au 上搜索價(jià)格信息，并通過google搜索該區(qū)的居民年齡、自住和租住的比例、房價(jià)增長率、社會(huì)秩序等參考因素。
第二步：【看房】
1．朝向、采光、通風(fēng)
澳洲是朝北的房間早上陽光好。
2．房齡
在www.realestate.com.au 上可查。
3.水、氣、電、暖氣、空調(diào)
第三步：【貸款】
1.找Myhomeloan 的 Broker 作 Pre-approval，與貸款經(jīng)理溝通，減少許多麻煩。
2.提供最近兩個(gè)月的工資條或者其他能夠說明還款能力的材料做 Pre-approval。后續(xù)正式貸款的主要材料就是收入證明（最近兩個(gè)月的工資條或者其他證明個(gè)人還款能力的材料）。
3.材料齊全遞交后，一天左右就可以有預(yù)批。
4.個(gè)人還款能力、利率的增長、銀行貸款政策的變化等對于貸款額度有影響。
5.銀行對房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)（bank valuation），并以這個(gè)估價(jià)作為放款指導(dǎo)。
6.銀行會(huì)要求需要 20% （松緊會(huì)有變化）的首付 + 印花稅 + 律師費(fèi)和其他雜費(fèi)。若房貸超過 80% 則銀行需要提供更多的收入材料和 3 個(gè)月的真實(shí)存款。
7.貸款審批通過，銀行會(huì)將貸款合同寄出，申請人簽好字后，寄回銀行做 certification。
第四步（選擇之一）【出Offer 和簽合同】（Private Sale/Private Treaty）
1.出 offer 時(shí)候若買家簽的是正式購房合同，offer 被接受后，賣家在合同上簽字后，合同就開始生效。因此出Offer務(wù)必謹(jǐn)慎。
2.可以考慮特別條款保護(hù)自己。
A：約定 Subject to finance如果貸款辦不下來，合同自動(dòng)失效。
B：約定Subject to building inspection，如果房子檢測報(bào)告說有問題，合同失效。
C：注意房屋正在出租的處理。房東要求 Subject to Lease， 則settlement 日期就要和房客租房合同掛鉤。買家要考慮是否接受。
提示：以上三個(gè)條款都需要與賣方協(xié)商確定。
D:冷靜期為5 個(gè)工作日（business days）。后悔了，可以在冷靜期取消合同，非合同規(guī)定理由反悔，一般賠償 $1000 或者房款的 0.25%，兩者取其多者。
第四步（選擇之二）【參加拍賣Auction 和簽合同】
1.帶張空白個(gè)人支票（Personal Cheque），Auction 成功后直接填寫 10% 的 Deposit。
2.維州不需要登記。新州需要登記。
3.Auction上最重要的是在確定自己的付款能力的基礎(chǔ)上把握節(jié)奏，不要被現(xiàn)場的氣氛左右而沖動(dòng)叫價(jià)。
第五步：【找律師】
律師，Solicitor。律師費(fèi)$1500多，關(guān)注disbursement 費(fèi)用。律師把關(guān)買家的法律責(zé)任，然后負(fù)責(zé)過戶手續(xù)。
過戶師：Conveyancer。$1000左右，過戶師只管過戶手續(xù)。
上述價(jià)格還需加10% 的 GST。
第六步：【房子的Building Inspection】
1、買房，買家要做 Building Inspection。
Auction的房子，贏了Auction 的買家，要無條件履行合同條款，所以 Auction 之后房屋的任何建筑問題，就只能接受了。因此有必要在 Acution 前安排 Building Inspection。墻體、地面、地板、天棚、格局、采光、通風(fēng)、廁所、淋浴房等因給予足夠的關(guān)注。
2.Building Inspection整個(gè)過程一般需要 1-2 個(gè)小時(shí)。Building Inspector 做完檢查之后與買家溝通，說明房屋大致狀況和主要需要關(guān)注的問題。如果是 Private Sale，可能會(huì)涉及是否繼續(xù)接受合同的問題。書面的報(bào)告會(huì)在之后寄給買家的住址。Building Inspection 的詳細(xì)報(bào)告，一般需 1-2 周。可以根據(jù)合同里Subject to Building Inspection 條款解除合同。
第七步：【交接】（過戶，Settlement）
Settlement就是正式過戶。過戶當(dāng)天買家成為房產(chǎn)的主人。若賣家（Vendor）的原因無法 Settle，合同里面一般會(huì)寫賣家（Vendor）可延期多久Settle 而不負(fù)法律責(zé)任。
Settlement辦好之后，律師或者過戶師會(huì)通知買家可以到中介那里拿鑰匙了。
第八步：【購房步驟】
1.澳洲房產(chǎn)購房者與澳洲房產(chǎn)中介公司簽訂購房協(xié)議書，并支付1-2 萬元定金。
2.在 10 天內(nèi)，買家澳洲房產(chǎn)律師所講解澳洲房產(chǎn)購房合同，提出專業(yè)意見，充分保護(hù)買家利益后簽約，簽約的同時(shí)簽訂律師代理協(xié)議，并付 50% 的律師代理費(fèi)。
3.在7 天內(nèi)，購房者須從銀行匯出 10% 的首期房款至澳洲房產(chǎn)購房者代理律師，買家律師確認(rèn)無誤后，再存入賣家律師在澳洲的“government official監(jiān)管的銀行信托帳號(hào)（trust account）”中，待律師收到首期款后，憑收據(jù)將 1-2 萬元訂金退還給澳洲房產(chǎn)購房者。
4.律師將合同交開發(fā)商，簽字認(rèn)可。
5.付款方式：將尾款的 90%（其中 80% 可以是貸款合同加 10% 的現(xiàn)金，也可以 50% 的貸款合同加 40% 的現(xiàn)金，根據(jù)購房者的現(xiàn)金流而定）加 50% 律師代理費(fèi)剩余部分交至律師信托銀行帳號(hào)，并繳相應(yīng)的物業(yè)印花稅。購買完成。
提示：以上金額與時(shí)間為大致數(shù)，須根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際操作確定。