在新加坡，房子往往不僅僅是一個(gè)家，像許多美寶家庭一樣，許多人還把購(gòu)置房產(chǎn)作為一種長(zhǎng)期投資的形式。從這個(gè)角度來(lái)看，父母可能對(duì)“如何為子女購(gòu)置房產(chǎn)”這個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生興趣。
雖然孩子（即 21 歲以下的人）還不具備以自己的名義擁有房產(chǎn)的法律能力，但他們的父母還是可以通過(guò)信托的方式為小孩購(gòu)置房產(chǎn)。只要這么做，小孩就可以實(shí)際擁有所對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)。
本文解釋了在新加坡 “以信托方式”持有房產(chǎn)的含義，這樣做在法律上意味著什么，以及實(shí)際的影響。
新的額外買(mǎi)方印花稅條例
從 2023 年 4 月 27 日起，所有將住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到生前信托（living trust）的交易，須支付 65% 的額外買(mǎi)方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡(jiǎn)稱(chēng) ABSD）。
額外買(mǎi)方印花稅須在住宅房產(chǎn)轉(zhuǎn)入生前信托時(shí)就支付，但符合條件的受托人（trustee）可向國(guó)內(nèi)稅務(wù)局（IRAS）申請(qǐng)退稅。
申請(qǐng)退稅的三個(gè)條件：
1）所有實(shí)益擁有人都是可確認(rèn)的個(gè)人；
2）住宅房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到生前信托時(shí)，實(shí)際受益人便持有住宅的擁有權(quán)；
3）實(shí)益擁有權(quán)不可進(jìn)一步分割與還原，或必須履行后續(xù)條件。
為孩子 “托管 ”房產(chǎn)是什么意思？
當(dāng)父母為孩子“托管”房產(chǎn)時(shí)，他們?nèi)允欠慨a(chǎn)的合法所有人，而小孩則成為房產(chǎn)的受益人。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，孩子的實(shí)際所有權(quán)的性質(zhì)是一種衡平法權(quán)益，幾乎對(duì)所有第三方都有約束力，但有一種情況除外。即，該房產(chǎn)的真正購(gòu)買(mǎi)者是在不知道房產(chǎn)已經(jīng)被托管的情況下購(gòu)置了該房產(chǎn)，那么上述約束力是不存在的。
歸根結(jié)底，這意味著除非房產(chǎn)的真正購(gòu)買(mǎi)者是在沒(méi)有被告知房產(chǎn)被托管的情況下購(gòu)買(mǎi)了該房產(chǎn)，不然小孩就能夠完完全全掌握房產(chǎn)的所有權(quán)利益。
父母為其子女托管房產(chǎn)的影響
當(dāng)父母（例如美寶家庭）為其子女（美寶）以信托方式持有房產(chǎn)時(shí)，父母的任何個(gè)人債權(quán)人都無(wú)權(quán)索要信托房產(chǎn)來(lái)償還父母欠他們的任何債務(wù)。
以信托方式持有房產(chǎn)也意味著父母有責(zé)任為孩子的利益管理信托房產(chǎn)，比如支付相關(guān)稅費(fèi)等，但該房產(chǎn)帶來(lái)的任何經(jīng)濟(jì)利益都將歸于小孩。
此外，如果通過(guò)房產(chǎn)賺取了一定的收入，那么這筆收入被認(rèn)為是受托人（即管理財(cái)產(chǎn)的一方）的法定收入，應(yīng)按總體應(yīng)征稅收入得出繳納所得稅。
如果受益人（即孩子）獲得了信托收入的份額，而他們無(wú)權(quán)獲得該權(quán)利，那么他們的這部分份額就不需要繳納第二輪所得稅。
另一方面，如果受益人根據(jù)信托契約正常享有信托收入的份額，那么他們的信托收入份額將按照他們自己的個(gè)人所得稅率進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，就受托人而言，他們不需要再繳納所得稅。
與此同時(shí)，這些受益人也將獲得與作為居民個(gè)人的納稅人相同的免稅和優(yōu)惠待遇。
受托人可以對(duì)房產(chǎn)做什么？
受托人的權(quán)力來(lái)自信托文書(shū)的條款，其中規(guī)定了受托人處理房產(chǎn)的權(quán)力。
例如，信托契約可能規(guī)定，受托人將有權(quán)力出租信托房產(chǎn)以獲得租金收入。
《受托人法》還特別賦予受托人某些權(quán)力，其中包括投資、保險(xiǎn)和撫養(yǎng)未成年人的權(quán)力，也包括為受益人預(yù)支利益的權(quán)力，但這些權(quán)力只有在不違背信托文書(shū)條款的情況下才適用。
信托房產(chǎn)可以是任何不動(dòng)產(chǎn)嗎？
雖然政府組屋和私人物業(yè)都可以成為信托財(cái)產(chǎn)，但在政府組屋上設(shè)立信托，需要事先得到建屋局（HDB）的書(shū)面批準(zhǔn)。
法定所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移給小孩？
這可以在信托中指定嗎？
對(duì)于一個(gè)固定的信托，如果受益人已經(jīng)成年，沒(méi)有殘疾，并且在信托下有絕對(duì)的權(quán)利，那么信托可以被終止，合法的所有權(quán)將被所有受托人轉(zhuǎn)移給孩子。
另一方面，如果父母打算讓小孩在以后繼承財(cái)產(chǎn)，那么信托契約應(yīng)明確說(shuō)明孩子繼承財(cái)產(chǎn)的年齡或場(chǎng)合。
父母如何保護(hù)自己的利益？
您可以選擇一個(gè)替代受益人，以防止在一個(gè)受益人先于您去世的情況下贈(zèng)與失敗。
為房產(chǎn)設(shè)立信托的正式法律程序
信托是在以下情況下設(shè)立的：
在委托人（建立信托的人）和受托人（管理信托的人，也可以是委托人）之間簽署信托契約；并
將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到信托中
在執(zhí)行信托契約時(shí)，委托人必須決定信托的關(guān)鍵條款，其中包括：
誰(shuí)是最初的受益人
誰(shuí)將被任命為信托的受托人
委托人希望保留哪些權(quán)力，如有
對(duì)于不涉及房產(chǎn)受益權(quán)變化的房產(chǎn)信托的設(shè)立（例如，在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)小孩就成為房產(chǎn)權(quán)利的受益人），信托契約將需要加蓋 10 新元的固定稅費(fèi)。
擬購(gòu)買(mǎi)信托房產(chǎn)的父母必須以現(xiàn)金方式全額支付購(gòu)房款，公積金（CPF）的錢(qián)不能用于購(gòu)買(mǎi)信托房產(chǎn)，銀行也不會(huì)為購(gòu)買(mǎi)信托房產(chǎn)的父母提供貸款。
（小提示：如果是購(gòu)買(mǎi)期房公寓，不需要一次性付全款，因?yàn)樾录悠碌钠诜扛犊畛绦蚴前凑展こ踢M(jìn)度。）
為了保障房產(chǎn)的利益，也可以代表孩子提交房子的私宅買(mǎi)賣(mài)禁令（caveat）。
常見(jiàn)問(wèn)題
1. 什么是可識(shí)別的個(gè)人受益所有人？
信托住宅財(cái)產(chǎn)的可識(shí)別受益人是指?jìng)€(gè)人：
a. 在信托契約或文件中被確定為住宅物業(yè)的受益人；以及
b. 由于信托，他或她擁有住宅物業(yè)的實(shí)益所有權(quán)，根據(jù)信托條款，該實(shí)益所有權(quán)不是可撤銷(xiāo)的、可變的或受制于任何后續(xù)條件。
2. 我已經(jīng)提交了一份 ABSD（信托）的減免申請(qǐng)。處理時(shí)間有多長(zhǎng)，如果我的申請(qǐng)被批準(zhǔn)，我何時(shí)能收到退款？
大多數(shù)申請(qǐng)將在提交完整資料后的 2 個(gè)月內(nèi)得到處理。如果申請(qǐng)已被批準(zhǔn)，退款將在批準(zhǔn)后 1 個(gè)月內(nèi)進(jìn)行。
3. 我行使了一份購(gòu)房選購(gòu)權(quán)書(shū)（OTP）以購(gòu)買(mǎi)一套公寓，并執(zhí)行了一份信托聲明，以聲明我以信托方式為我的孩子持有該房產(chǎn)。我是否可以提交申請(qǐng)，要求提前減免，而不是先支付 65% 的 ABSD， 然后再獲得退款？
不能，根據(jù)《印花稅 (可識(shí)別個(gè)人受益人信托)(額外買(mǎi)方印花稅的減免) 規(guī)則 2022 的規(guī)定》，在給予減免之前，必須先支付票據(jù)上應(yīng)征收的 ABSD。
因此，在支付 ABSD（信托）之前，是無(wú)法給予任何 ABSD 的減免。
如果文件是在新加坡簽署的，請(qǐng)?jiān)谖募炇鸷蟮?14 天內(nèi)蓋章付款。如果是在新加坡以外首次簽署的，請(qǐng)?jiān)谛录悠率状问盏轿募蟮?30 天內(nèi)蓋章，并在到期日之前付款，以避免產(chǎn)生逾期蓋章的罰款。
4. 如果我打算行使一份遺囑，說(shuō)明我的住宅房產(chǎn)將在我死后以信托方式為我的孩子持有，該信托是否會(huì)受到 65% ABSD（信托）的約束？
ABSD（信托）適用于在 2022 年 5 月 9 日或之后將任何住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓給生前信托。生前信托的定義是由一個(gè)人（委托人）在其有生之年創(chuàng)建的信托，不包括遺囑信托（例如；使用遺囑建立的信托，在委托人死亡后生效）。
由于這種情況下的信托是一種遺囑信托，因此 ABSD（信托）不適用。
5. 通過(guò)信托方式購(gòu)買(mǎi)給小孩的房子能否用于房屋抵押貸款？
不能。