去年在美聯(lián)儲寬松政策下,抵押貸款利率下行,美國購房需求旺盛;今年隨著美聯(lián)儲開啟加息周期,抵押貸款利率開始飆升,但專家表示,美國地產(chǎn)市場到2022年不會有太大的緩解。
隨著美國通貨膨脹以四十多年來最快速度上升,抵押貸款利率的上升和物價飆升,人們愿意支付的房價可能會受到壓力。
《華爾街日報》報導,雖然出現(xiàn)全國性房價下跌的情況很少見——觸發(fā)了2008—2009年金融危機的樓市崩盤是罕見例外,但會出現(xiàn)房價漲幅落后于通貨膨脹的時候,這實際上使住房在一段時間內(nèi)更容易負擔。
對可負擔住房的追逐可能會帶來人們購買的房屋類型和購置區(qū)域的變化。例如,根據(jù)美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(NationalAssociationofRealtors)的數(shù)據(jù),2月份西部地區(qū)成屋銷量同比下降了8.3%,但在房價中值相比西部低近20萬美元的南部地區(qū),成屋銷量增長了3%。
以下是多名專家對2022年美國房市的多方預(yù)測。
1.高價房屋的競爭可能會減少美國抵押貸款利率正在上升,本月,30年期固定利率抵押貸款的利率超過5%,這是自2011年以來首次,專業(yè)人士表示利率可能會繼續(xù)上升。
“大多數(shù)買家的出價范圍取決于他們每個月能負擔多少,隨著利率的增加,抵押貸款付款會增加。因此,抵押貸款利率的上升意味著購房者將不得不調(diào)整他們的預(yù)期,并開始在較低房價范圍內(nèi)選擇。”個人理財公司Nerdwallet的房屋和抵押貸款專家霍爾頓?劉易斯(HoldenLewis)對“市場觀察”(MarketWatch)說,“我們可能會看到對高價房屋的競爭減少,而對低價房屋的競爭會更多。”2.買家的選擇有限Realtor.com首席經(jīng)濟學家丹妮爾?黑爾(DanielleHale)對?？怂剐侣劚硎?待售房屋的數(shù)量已經(jīng)超過季節(jié)性低點,但仍然滯后。
黑爾說,我們正在進入掛牌售房“一年中最好的時間”,并且有更多賣家進入市場。盡管如此,黑爾警告說,“整體格局仍然是買家選擇有限的局面?！彼a充說,待售房屋的銷售速度很快。
“即使抵押貸款利率達到11年來最高點,房屋的要價和銷售價格仍在繼續(xù)上漲,購房者的預(yù)算正在捉襟見肘?！焙跔栒f。
根據(jù)黑爾的說法,目前,典型待售房屋的融資成本已經(jīng)增加了大約40%,幾乎是總體通貨膨脹率的五倍。
3.房貸利率上升或迫使部分買家退出市場美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會首席經(jīng)濟學家勞倫斯?云(LawrenceYun)對“市場觀察”表示:“由于利率上升對負擔能力的打擊,許多買家將被迫退出市場?！薄?5%的房價上漲和現(xiàn)在高達5%的利率,增加了每月抵押貸款支付數(shù)額......肯定遠遠高于人們的收入增長和消費價格通脹?！彼f。
4.租金上漲傷害首次購房者由于日常必需品成本的上漲,首次購房者并沒有看到房屋凈值和財富增長。
黑爾對?？怂剐侣?wù)f,對于這些買家來說,在原本已經(jīng)充滿挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)市場,租金上漲使得首次買房者難以為首付存錢。
例如,3月是單間至兩居室房產(chǎn)租金連續(xù)第八個月增長達到兩位數(shù)。
根據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù),美國50個最大的大都市租金中位數(shù)達到了創(chuàng)紀錄的1,807美元。
黑爾說,現(xiàn)在,鎖定住房成本,以防止不得不支付更高未來租金的動力正在增加。
5.房價將繼續(xù)上漲但增速有所放緩《財富》雜志本周報導,包括CoreLogic和房地美(FannieMae)在內(nèi)的每家有公開預(yù)測的大型房地產(chǎn)公司都預(yù)測,來年房價將進一步上漲。
但專業(yè)人士表示,對買家來說,好消息是房價增長在2022年可能會有所放緩。Zillow表示,年度房價增長將“在整個春季繼續(xù)加速,在5月份達到22%的峰值,然后到2023年2月逐漸放緩至17.8%?！盳illow經(jīng)濟學家妮可?巴肖(NicoleBachaud)對“市場觀察”解釋說:“由于足夠多的買家在價格上漲和抵押貸款利率之間達到承受能力上限,因此需求回落,我們將看到今年晚些時候價格增長放緩?！薄暗盅嘿J款利率的急劇上升正在將更多購房者趕出市場,但它似乎也阻止了一些房主出售房子。由于供需雙雙下滑,市場不太可能很快從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。”房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin首席經(jīng)濟學家達里爾?費爾韋瑟(DarylFairweather)在一份聲明中表示。
黑爾預(yù)計,“隨著銷售減少和賣家增加,市場將更加平衡”,房屋簽訂合同的價格和速度將會放緩。
盡管如此,“部分由十年來建房不足所驅(qū)動的失衡嚴重程度,可能意味著房地產(chǎn)市場會緩慢降溫?！彼a充道。
根據(jù)黑爾的說法,這意味著購房者和租房者“應(yīng)該準備好迅速采取行動”,包括在尋找房屋或出租地點之前有條不紊地打理財務(wù),并對自己是否能負擔得起充分了解。
6.雇員重返辦公室或影響住房選擇Realtor.com高級經(jīng)濟學家喬治?拉修(GeorgeRatiu)對“市場觀察”說:“四月可能會見證消費者活動的更廣泛改善,包括隨著疫情限制的消退,以及我們進入新常態(tài)而旅行增加。雖然公司轉(zhuǎn)向辦公環(huán)境并試圖讓員工回到辦公室和擁擠的通勤中,但加薪跟不上汽油、午餐、服裝和日托成本的增加,將導致員工對靈活性(工作)的需求。過去兩年遠程工作的成功不僅重新定義了就業(yè)文化和期望,還讓美國人有機會在遠離高成本市中心的地方尋找更多經(jīng)濟適用房?！彼脖硎?一些認為自己不必親自重返辦公室的人實際上可能不得不重返工作崗位,這意味著可以看到人們從他們在瘟疫大流行高峰期購買的更多郊區(qū)房屋,搬回城市地區(qū)。?
